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Calculadora IRPF venta vivienda: cuánto se paga y qué exenciones hay
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18
MAR
Calculadora IRPF venta vivienda: cuánto se paga y qué exenciones hay
La mayor parte de los beneficios que obtengas tendrán que rendir cuentas en la Campaña de la Renta. Uno de ellos es el incremento del patrimonio gracias a la venta de una vivienda. Dependiendo de la situación, edad y cantidad obtenida, hay que aplicar un tipo de retención del IRPF. Te contamos cómo calcularlo.
Calcular incremento patrimonial
Si vendiste una vivienda en 2021, te toca declarar el resultado en la Renta de 2022. Lo primero que hay que hacer para averiguar el IRPF es calcular el incremento patrimonial obtenido con la operación. Para ello, hay que restar el precio de adquisición de la vivienda al valor de transmisión (precio de venta).
Valor de transmisión
El valor de transmisión de una vivienda se refiere a la ganancia neta que obtuviste por la venta de tu inmueble. En ellos hay que incluir:
- El precio de venta de la casa.
- Los gastos asociados a la operación, por ejemplo, notaría.
- Los impuestos que debiste pagar por la operación.
- Comisión inmobiliaria en el que caso de que haya.
Valor de adquisición
En cambio, el valor de adquisición hace mención a la inversión total realizada sobre la vivienda, desde que la compraste hasta que la vendiste. Algunas de las cuestiones a tener en cuenta son:
- El precio de compra de tu casa.
- Reformas, arreglos, etc.
- Los gastos e impuestos derivados de la compra.
- Hipoteca.
Ejemplo IRPF vivienda
Por ejemplo, si compraste una vivienda por 100.000 euros y obtienes 150.000 (habiendo abonado ya los gastos derivados de la operación; notaría, impuestos, tasas, etc.), te queda un incremento patrimonial de 50.000 euros. Sobre esta cantidad habrá que aplicar la retención del IRPF, que en este caso es del 21%.
Cálculo de IRPF de vivienda
En el caso de que hayas perdido dinero con la operación, no tendrás que aplicar ningún tipo de retención. Si, por el contrario, has obtenido un beneficio, debes aplicar uno de los siguientes tramos del IRPF, que dependen de la cantidad ganada:
- Hasta 6.000 euros de ganancia: 19%.
- Entre 6.000 y 50.000 euros: 21%.
- Entre 50.000 y 200.000 euros: 23%.
- Más de 200.000 euros: 26%.
¿Es obligatorio pagar el IRPF de venta de vivienda?
Como norma general, sí, pero hay casos en los que no es obligatorio aplicar ninguna retención del IRPF en una operación de venta de vivienda. Son los siguientes:
Exención IRPF por venta de vivienda habitual en mayores de 65 años
No tienes que declarar la ganancia patrimonial derivada de la transmisión, onerosa o lucrativa, de la vivienda habitual si eres mayor de 65 años o si eres una persona en situación de dependencia. Por lo tanto, no hay que aplicar el IRPF.
No hay ganancia patrimonial
Si con la venta de una vivienda no has obtenido beneficio, no tienes que aplicar ningún tipo de retención del IRPF.
Exención en el IRPF por dación en pago
Si has tenido que entregar tu casa al banco al no poder afrontar la hipoteca, lo que se conoce como dación en pago, podrás aplicar una exención en el pago del IRPF. Para ello, hay que demostrar que no se posee solvencia ni otros bienes para afrontar la deuda.
Exención por reinversión en vivienda habitual
Si la ganancia total que obtienes al vender tu vivienda va destinada a la compra de otra o las reformas de la que vaya a ser tu vivienda habitual, estás exento de aplicar el IRPF. La aplicación de la exención no es automática, sino que deberás notificar la voluntad de acogerte a la misma.
La reinversión deberá hacerse efectiva en un plazo no superior a dos años, tanto anteriores o como posteriores a la venta de tu vivienda habitual.
Deducciones IRPF por obras en una vivienda habitual
Hacienda ofrece deducciones en el IRPF para aquellas personas que hayan acometido obras de mejora de eficiencia energética en su residencia habitual o las arrendadas. Son las siguientes:
Deducción del 20%
Podrán solicitarla aquellas personas que hayan acometido obras en su residencia habitual que supongan un ahorro en calefacción del 7%. Deberás acreditarlo presentando el certificado energético antes y después de la obra.
Deducción del 40%
Podrás optar a esta deducción si las obras que has efectuado reducen en al menos un 30% el indicador de consumo de energía primaria no renovable. También si se consigue una mejora de la calificación energética de la vivienda para obtener una clase energética A o B. Deberás acreditarlo presentando el certificado energético antes y después de la obra.
Deducción del 60%
Podrán beneficiarse aquellos que hayan realizado obras de rehabilitación que hayan significado una mejora en la eficiencia energética para edificios completos de uso predominantemente residencial. La deducción es válida para personas físicas que sean propietarias de edificios, es decir que no podrá ser solicitada por personas jurídicas. Para optar a esta ayuda, se deberá acreditar que se ha reducido al menos un 30% el consumo de energía primaria no renovable.
¿Qué se considera residencia habitual?
Según la Agencia Tributaria, para que la vivienda se considere habitual, debes residir en ella durante un plazo continuado de tres años. Podrá considerarse residencia habitual cuando, no viviendo ese periodo, ocurran circunstancias que exijan el cambio necesario de residencia.
Reducción del IRPF por ingresos de arrendamiento
Si has obtenido rentas por el alquiler de una vivienda habitual, se pueden deducir gastos de los ingresos obtenidos. Por ejemplo, se podrán deducir los gastos de reparación y conservación del inmueble, comunidad, seguro, tasa de basuras o el IBI, entre otros.
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